Der deutsche Wohnimmobilienmarkt hat 2025 und zu Beginn 2026 spürbar an Dynamik gewonnen. Die Preise für Wohnimmobilien sind im Jahresvergleich um rund vier Prozent gestiegen und damit stärker als die allgemeine Inflation. Besonders Mehrfamilienhäuser legten deutlich zu, aber auch selbst genutztes Wohneigentum verteuerte sich weiter. Gleichzeitig steigen die Mieten bundesweit spürbar.
Auch aktuelle Auswertungen bestätigen diese Entwicklung: Laut einer Analyse, über die unter anderem die Tagesschau am 25.03.2026 berichtet, ziehen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland wieder an und entwickeln sich vielerorts erneut dynamischer als die Inflation. Besonders in gefragten Lagen zeigt sich eine zunehmende Preisstabilisierung mit leicht steigender Tendenz.
Was auf den ersten Blick nach einer stabilen Marktentwicklung aussieht, hat weitreichende Folgen, sowohl für Kaufinteressierte, für Investor:innen und insbesondere auch für Sparkassen mit starkem Baufinanzierungsgeschäft.
Angebot bleibt knapp, Nachfrage passt sich an
Der zentrale Treiber ist strukturell: Es wird weiterhin zu wenig gebaut. Die Fertigstellungszahlen liegen deutlich unter dem geschätzten Bedarf. Gerade in Ballungsräumen verschärft sich die Angebotslücke weiter. Neubau ist kaum vorhanden, wenn, dann häufig auf einem hohen Preisniveau.
Trotz gestiegener Finanzierungskosten zeigt sich der Markt robust. Käufer:innen haben sich an höhere Zinsen angepasst. Ein wesentlicher Treiber der anhaltenden Nachfrage ist die Sorge vor weiter steigenden Mieten. Viele Haushalte suchen Planungssicherheit und Stabilität. Eigentum wird wieder stärker als kalkulierbare Alternative zur Miete wahrgenommen.
Auffällig ist zudem eine Verschiebung innerhalb der Segmente: Wohnungen sind häufig erschwinglicher als Einfamilienhäuser. In mehr als einem Drittel aller Kreise liegen die Preise für Einfamilienhäuser inzwischen über 600.000 Euro. Neubauprojekte reagieren darauf teilweise mit kleineren Wohnungsgrößen, um breitere Käuferschichten anzusprechen.
Für Sparkassen bedeutet das: Die Baufinanzierung bleibt ein strategisch relevantes Geschäftsfeld, allerdings unter veränderten Rahmenbedingungen.
Regionale Unterschiede – und was sie wirklich bedeuten
Die Marktmechanismen betreffen Sparkassen genauso wie andere Marktteilnehmende. Regionale Preisniveaus unterscheiden sich teils erheblich. Wer in München ein Haus verkauft, erzielt mit einer Transaktion Volumina, für die in anderen Regionen mehrere Objekte notwendig wären. Das ist kein sparkassenspezifisches Phänomen, sondern Ausdruck stark divergierender Märkte.
Der Unterschied liegt nicht im Markt, sondern im Beratungsanspruch. Gerade bei komplexeren Konstellationen – etwa Erbauseinandersetzungen, strukturierten Finanzierungen oder besonderen Objektlagen – sind Sparkassen als langfristige, verlässliche Partnerinnen gefragt. Hier geht es nicht um schnelle Abschlüsse, sondern um nachhaltige Begleitung.
Baufinanzierung wird anspruchsvoller
Steigende Preise und höhere Zinsen erhöhen die Komplexität jeder Finanzierung. Die Leistbarkeit rückt stärker in den Fokus. Laufzeiten, Tilgungsmodelle, Zinsbindungen und Fördermöglichkeiten müssen individueller betrachtet werden.
Kund:innen erwarten heute Transparenz, Szenarien und klare Risikoeinschätzungen. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an Institute: Objektbewertung, regionale Marktkenntnis und nachhaltige Finanzierungsstrukturen werden noch wichtiger.
Zinsumfeld: Seitwärtsbewegung mit Unsicherheiten
„Auch auf der Zinsseite zeichnet sich derzeit keine abrupte Trendwende ab. Unter sonst gleichen Rahmenbedingungen ist eine Seitwärtsbewegung der Bauzinsen die wahrscheinlichste Entwicklung. Geopolitische Unsicherheiten bleiben ein Risikofaktor, sowohl mit potenziell zinssteigernden als auch zinssenkenden Effekten. Gleichzeitig nimmt der preisdämpfende Einfluss steigender Zinsen ab. Ein wesentlicher Grund ist die anhaltende Knappheit am Mietmarkt, die die Nachfrage nach Eigentum strukturell stützt.“, erklärt Sebastian Hein, Direktor Immobilienmarktdaten bei der Value AG beim Blick auf das Zinsumfeld.
Energieeffizienz als Bewertungsfaktor
Energetische Standards beeinflussen zunehmend die Finanzierungsstruktur. Sie wirken sich auf Beleihungswerte, Zinssätze und die langfristige Haushaltsrechnung aus.
Zudem betont Sebastian Hein: „Bei Kapitalanlageobjekten betreffen sie unmittelbar die Reinerträge. Ohne realistische Berücksichtigung künftiger Sanierungskosten wird weder eine belastbare Vermarktung noch eine nachhaltige Finanzierung möglich sein.“
Für Sparkassen bedeutet das: Energieeffizienz ist nicht nur regulatorisches Thema, sondern integraler Bestandteil der Immobilien- und Finanzierungsberatung.
„In einem Markt mit knappen Angeboten und steigenden Preisen reicht es nicht, nur Konditionen zu optimieren. Entscheidend ist, regionale Entwicklungen richtig einzuordnen und Beratung strategisch weiterzuentwickeln.“ beschreibt Guido Hannowsky, Direktor Immobilien bei Finmas, die aktuelle Situation.
Dieses strategische Verständnis ist zentral. Immobilienfinanzierungen sind weit mehr als Kreditgeschäft. Sie sind Türöffner für ganzheitliche Vermögensberatung, von Absicherung über Modernisierung bis hin zur langfristigen Portfolioentwicklung.
Auch der Neubau spielt in diesem Kontext eine Rolle. Selbst wenn er aktuell rar und teuer ist, müssen Sparkassen in diesem Segment präsent bleiben, um ihr Immobilienportfolio vollständig abzubilden und unterschiedliche Käuferschichten anzusprechen.
Asset Immobilie bleibt zentraler Vermögensbaustein
Trotz Zinswende bestätigt sich ein langfristiger Trend: Die Immobilie bleibt für viele Haushalte der wichtigste Vermögenswert. Sie gilt als Sachwert mit Inflationsschutz, als Stabilitätsanker und als strategisches Asset im Portfolio.
Gerade in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit suchen Menschen nach planbaren, greifbaren Werten. Das erklärt, warum der Markt nach einer Phase der Zurückhaltung wieder anzieht. Eigentum bleibt für viele das Ziel, sei es zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage.
Kapitalanlage gewinnt wieder an Relevanz
Auffällig ist zudem die unterschiedliche Entwicklung der Segmente. Die Selbstnutzermärkte haben sich nach der Zäsur Mitte 2022 schneller erholt als die Kapitalanlagemärkte. Zu groß war zunächst die Differenz zwischen Anfangsrenditen und Finanzierungszinsen.
Mit den seit der Zinswende gesunkenen Kaufpreisen und gleichzeitig gestiegenen Mieten haben sich die Bruttoanfangsrenditen jedoch spürbar verbessert.
Zusätzlich verspricht die Entwicklung der Marktmieten weiteres Renditepotenzial bei Neuvermietung. Dadurch gewinnt das Segment der Kapitalanlageimmobilien wieder an Bedeutung. Der Marktanteil entsprechender Objekte steigt zuletzt spürbar.
Mit Blick auf die weitere Entwicklung erklärt Sebastian Hein: „Besonders im Neubausegment erhöht sich die Attraktivität durch steuerliche Sonderabschreibungen, die in vielen Fällen die Gesamtrendite deutlich verbessern können.“
Für Sparkassen ist das mehr als ein Finanzierungsthema. Es geht um ganzheitliche Vermögensberatung und um die Positionierung als verlässliche Partnerin rund um das Thema Wohnen und Immobilie.
Kompetenzteam Immobilie: Prozesse stärken, Beratung ermöglichen
Genau hier setzt das Kompetenzteam Immobilie (KTI) bei Finmas an. Das KTI bündelt Marktanalysen, Produktwissen und Digitalisierungskompetenz rund um das Asset Immobilie und unterstützt Sparkassen dabei, ihre Immobilien- und Baufinanzierungsprozesse strategisch weiterzuentwickeln.
In mehreren Beratungsprojekten arbeitet das KTI aktuell mit Sparkassen daran, die Effizienz im Zusammenspiel von Organisation und Technik zu erhöhen, unter anderem im Kontext des FIO Webmakler. Ziel ist es, interne Prozesse zu verschlanken, Medienbrüche zu reduzieren und die vorhandene Mitarbeitenden zu entlasten.
Der Effekt ist klar: Mehr Zeit für Kund:innen. Mehr Fokus auf neue Zielgruppen. Mehr Spielraum für unterschiedliche Immobilienarten – vom Bestandsobjekt bis zum Neubauprojekt.
Darüber hinaus entwickelt Finmas derzeit ein neues Informationsangebot speziell für Wohnungseigentümergemeinschaften. Dieses Angebot soll Makler:innen künftig noch gezielter in ihrer Beratung unterstützen – insbesondere bei komplexeren WEG-Strukturen. Ziel ist es, die Beratungstiefe weiter zu erhöhen und zusätzliche Mehrwerte im Kundendialog zu schaffen.
Was jetzt entscheidend ist
Die aktuellen Zahlen zeigen: Der Markt ist weder überhitzt noch eingebrochen. Er ist in einer neuen Balance. Das Angebot bleibt knapp, die Nachfrage ist selektiver und die Preise steigen moderat weiter.
Für Sparkassen ergeben sich daraus drei zentrale Handlungsfelder:
- Beratung vertiefen: Kund:innen brauchen Orientierung in einem komplexeren Finanzierungsumfeld.
- Regionale Marktkenntnis ausbauen: Preisentwicklungen sind lokal sehr unterschiedlich.
- Prozesse digital stärken: Geschwindigkeit und Transparenz sind Wettbewerbsfaktoren.
Das Asset Immobilie bleibt ein Kernbestandteil des Geschäftsmodells der Sparkassen. Entscheidend ist nicht, ob der Markt wächst oder stagniert, sondern wie professionell, datenbasiert und kundenzentriert er begleitet wird.
